Rotem SIVILYA Attorneys at law
רותם סיביליה משרד עורכי דין וגישור
נדל"ן ומקרקעין
קניה ומכירה דירות/ בתים מיד שניה:
לרובנו, רכישת דירה היא העסקה המשמעותית והיקרה ביותר שנעשה אי פעם. לעסקה כזו מתלוות הרבה בדיקות שיש לבצע ביסודיות – עוד לפני החתימה על החוזה. למשל:
-
בדיקה ברשות המקומית, האם ישנה חבות של היטל השבחה? האם ניתן צו מבנה מסוכן לבניין? האם יש למוכר חובות לרשות המקומית?
-
בדיקה של חבות במס – רכישה (לקונה) או שבח (למוכר)?
-
בדיקה של המצב התכנוני של הדירה – האם היא נבנתה בהתאם לתוכניות ולהיתר הבניה? האם יש חריגות בניה?
-
בדיקה של המצב המשפטי של הדירה – רישום (טאבו/ מנהל מקרקעי ישראל/ חברה משכנת), זכויות צדדי ג' – עיקולים/ שעבודים וכו'.
כל אלה עוד בטרם סגרתם על מחיר, פריסת תשלומים ומועד מסירת הדירה.
כמובן שגם לאחר החתימה על החוזה לעורך הדין תפקיד משמעותי. יש לרשום הערת אזהרה בטאבו, לרשום הערה לטובת הבנק למשכנתאות (אם הקונה נעזר במשכנתא), לוודא את ביצוע ההתחייבויות בהתאם לחוזה ולבסוף לבצע את הרישום של הדירה על שם הקונה.
אם החלטתם שהגיע הזמן לקנות את דירתכם הראשונה בשעה טובה, או החלטתם לחדש ולעבור לדירה חדשה באזור חדש – אתם מוזמנים לפנות למשרדנו לקבלת ייעוץ משפטי וליווי בתהליך הרכישה – מתחילתו ועד סופו.
רכישת דירה מקבלן:
רכישת דירה היא העסקה המשמעותית והיקרה ביותר שנעשה אי פעם. כשהדירה הנרכשת היא מיד שניה, רוב מוחלט של רוכשים פונים לקבלת ייצוג וליווי של עורך דין.
אך כשמדובר ברכישת דירה מקבלן, יש רוכשים ש"סומכים" על הקבלן שלא ירמה אותם ויעמוד בהתחייבויותיו, או אף יותר גרוע – יש רוכשים שטועים לחשוב שעורך הדין מטעם הקבלן מייצג גם את האינטרסים שלהם.
ברכישת דירה מקבלן, האחרון הוא ללא עוררין "הצד החזק" בעסקה. יש לו יתרון עצום על הרוכש – מבחינת הידע והשליטה שלו בפרויקט וכתוצאה מהעובדה שהוא זה שמנסח את הסכם המכר.
קבלנים רבים מכניסים להסכמי המכר שלהם תנאים, שלעיתים אף נוגדים את האמור בחוק. כמובן שרוכשי הדירות (אם אינם מיוצגים) מקבלים תנאים כאלה כעובדה מוגמרת וחותמים על הסכם המכר מתוך מחשבה ש"זה מה יש"...
לתנאים כאלה, גם אם אינם חוקיים, שרוכש הדירה "הסכים" להם, אפקט מצנן. רוב הרוכשים יטעו לחשוב ש"חתמתי על ההסכם ואין מה לעשות..." ולא ימהרו להגיש תביעה נגד הקבלן.
אם החלטתם שהגיע הזמן לקנות את דירתכם הראשונה בשעה טובה, או החלטתם לחדש ולעבור לדירה חדשה באזור חדש – אתם מוזמנים לפנות למשרדנו לקבלת ייעוץ משפטי וליווי בתהליך הרכישה – מתחילתו ועד סופו.
הסכמי שכירות – פרטי/ מסחרי:
בין אם אתה משכיר דירה/ בית/ מחסן/ מבנה מסחרי או שוכר אחד מהם – הסכם שכירות לא מורידים מהאינטרנט – ולא חותמים מבלי להתייעץ עם עורך דין!
בעריכת הסכם שכירות יש חשיבות גדולה להתאמת תנאי ההסכם לנכס המושכר, לתנאי משכיר הנכס ולהתחייבויות שהשוכר מסכים לקבל על עצמו.
פעמים רבות, דווקא לאחר תקופה שבה השכירות מתנהלת על מי מנוחות, נתקלים המשכירים או השוכרים בבעיות שלא קיבלו מענה בהסכם השכירות. לעיתים ישנה התייחסות בהסכם למצב מסוים, אך ההתייחסות אינה מפורטת מספיק וכל אחד מהצדדים מפרש אותה לטובתו.
הבעיות הכי נפוצות בהסכמי שכירות בדרך כלל קשורות לחובת התיקון של ליקויים כאלה ואחרים שמתגלים בתקופת השכירות ועל מי חלה חובה זו, מימוש ערבויות וסיום תקופת השכירות בטרם עת.
אם אתם ערב שכירת דירה או השכרת דירתכם, אל תסתפקו בהסכם גנרי, שבעת הצורך תגלו כי אינו משקף את הצרכים שלכם ומותיר אתכם בפני שוקת שבורה! פנו עוד היום למשרדנו לקבלת ייעוץ משפטי וניסוח הסכם שכירות התפור למידותיכם וצרכיכם.
סכסוכי שכנים – תביעות אצל המפקח על המקרקעין:
החיים בבית משותף לא תמיד מתנהלים על מי מנוחות. סכסוכי שכנים יכולים לפרוץ בקלות רבה והם נוטים להסלים במהירות רבה. לסכסוכי שכנים יש השפעה קשה על המעורבים בהם – לעיתים עד למצב בו אחד הצדדים יבקש למכור את דירתו – רק כדי שלא להמשיך לגור בשכנות עם הצד השני לסכסוך.
סכסוכי שכנים יכולים לפרוץ מסיבות רבות ומגוונות – החל מרעש בלתי נסבל שמקים אחד השכנים ועד לפלישה למקרקעין, שימוש ברכוש משותף, תשלו מיסי ועד/ דמי ניהול ועוד.
תביעות אצל המפקח על המקרקעין נועדו לתת פתרון לסכסוך, בדרך כלל בדרך של מתן צו מניעה/ צו עשה/ צו לסילוק יד וכו' נגד השכן הפוגע, כל זאת בהליך יחסית פשוט וקצר.
יחד עם זאת – דרך המלך בסכסוכי שכנים היא הידברות. יחסים עכורים בין שכנים, במיוחד כשאחד מהם "מפסיד" בתביעה והאחר "מנצח", כמעט ולא ניתנים לתיקון וכאמור, הסכסוך מסתיים רק כאשר אחד מהצדדים עוזב.
אם פרץ סכסוך ביניכם לבין אחד השכנים – לפני ההסלמה, אתם מוזמנים לפנות למשרדנו לקבלת ייעוץ משפטי – וניסיון למציאת פתרון יצירתי לסכסוך מחוץ לכתלי בית המשפט (או המפקח).